⚖️ Rechner

Immobilie vs. ETF

Vermietete Wohnung kaufen oder das Geld ins Depot? Das Dashboard vergleicht beide Wege fair und ehrlich — mit Kredithebel, Cashflow und identischem Eigenaufwand. Ein Klick, ein klarer Gewinner.

Deine Eingaben

Vier Angaben genügen — alles Weitere ist optional und sinnvoll vorbelegt.

€

Nur die Immobilie, ohne Nebenkosten.

€

Was du selbst einbringst — auch für den ETF-Vergleich.

€ / Mon.

Monatliche Miete ohne Nebenkosten.

% p. a.

Effektiver Bauzins deiner Bank, aktuell ~3,5–4 %.

Anlagehorizont
Über wie viele Jahre vergleichst du beide Strategien?

Modellrechnung mit konstanter Rendite — reale Märkte schwanken (Renditereihenfolge-Risiko). Ohne Steuern (AfA, Abgeltungsteuer, Spekulationsfrist), ohne Anschlusszins-Risiko und ohne Transaktionskosten beim Verkauf. Historische Renditen sind kein Indikator für die Zukunft. Alle Angaben ohne Gewähr · keine Anlage-, Kauf- oder Steuerberatung. Deine Eingaben verlassen deinen Browser nicht.

So funktioniert's

In drei Schritten zum ehrlichen Vergleich

1

Vier Zahlen eingeben

Kaufpreis, Eigenkapital, Kaltmiete und Sollzins — mehr braucht es nicht. Nebenkosten, Tilgung, Wertsteigerung & ETF-Rendite sind sinnvoll vorbelegt und auf Wunsch ausklappbar.

2

Vergleichen & Szenarien testen

Ein Klick auf „Jetzt vergleichen“ kürt den Gewinner. Im Reiter „Vergleich“ schaltest du per Klick zwischen Stagnation, deinen Annahmen und Boom-Lage um.

3

Analysieren & teilen

Vier Reiter: Überblick mit Kennzahlen, Vermögens-Chart, Finanzierung mit Tilgungsverlauf und die Jahres-Tabelle als CSV. Alles als Link speicherbar.

Ehrlich abgewogen

Jenseits der Zahlen

Beide Seiten haben Argumente, die in keiner Formel stehen.

👍 Für die Immobilie

  • Kredithebel: Du investierst Bankgeld — auf Eigenkapital gerechnet steigt die Rendite
  • Zwangssparen: Die Rate kommt — Disziplin ist eingebaut
  • Inflationsschutz: Sachwert plus real schrumpfende Schulden
  • Nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf, laufend AfA & absetzbare Zinsen
  • Greifbar: Du kannst dein Investment anfassen (und notfalls selbst bewohnen)

👎 Für den ETF

  • Streuung: 3.700 Firmen weltweit statt ein Objekt in einer Straße
  • Null Aufwand: kein Mieterwechsel, keine Eigentümerversammlung, kein Rohrbruch
  • Ab 25 € statt ab 70.000 € — und in Minuten wieder verkaufbar
  • Historisch höhere Basisrendite (~7 % p. a.) ganz ohne Kreditrisiko
  • Kein Klumpenrisiko, keine Nebenkosten von 10 % am Start
FAQ

Häufige Fragen zum Vergleich

Es gibt keine pauschale Antwort, nur die ehrliche Rechnung für deinen Fall: Die Immobilie profitiert vom Kredithebel (du investierst 300.000 € mit 70.000 € Eigenkapital) und davon, dass der Mieter den Kredit mit abbezahlt. Der ETF punktet mit höherer Basisrendite, voller Streuung und null Aufwand. Das Dashboard oben stellt beide Varianten mit identischem Eigenaufwand gegenüber und kürt einen Gewinner.

Nur so ist der Vergleich fair: Wer die Immobilie kauft, steckt Eigenkapital plus eventuell monatliche Zuschüsse hinein (wenn die Miete die Rate nicht deckt). Die ETF-Variante bekommt exakt dieselben Beträge zum Investieren. So vergleichst du Strategie gegen Strategie — nicht Äpfel gegen Birnen.

Mit 70.000 € Eigenkapital bewegst du eine 300.000-€-Immobilie: Steigt deren Wert um 2 %, sind das 6.000 € — auf dein Eigenkapital gerechnet 8,6 % Rendite. Der Hebel wirkt aber in beide Richtungen: Fällt der Wert oder der Mieter aus, trägt dein Eigenkapital den vollen Schlag, während der Kredit unverändert bedient werden will.

Im Reiter Vergleich findest du drei klickbare Karten. Stagnation (1 % Wert, 1 % Miete), deine eigenen Annahmen und Boom-Lage (3 % Wert, 2 % Miete). Jede Karte zeigt sofort, wer gewinnt und mit welchem Vorsprung. Faustregel: Gewinnt die Immobilie nur im Boom-Szenario, kaufst du eine Wette — keine Anlage.

Bewusst nein — beide Seiten haben Steuer-Vorteile, die sich je nach Situation stark unterscheiden: Die Immobilie bringt AfA und absetzbare Zinsen (und nach 10 Jahren steuerfreien Verkauf), der ETF zahlt Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung erst beim Verkauf. Für die Grundsatz-Entscheidung ist der Brutto-Vergleich aussagekräftiger; fürs konkrete Objekt gehört der Steuerberater dazu.

Langfristige Durchschnitte in Deutschland: Immobilienpreise ~2–3 % p. a. nominal (mit großen regionalen Unterschieden und ganzen Jahrzehnten Stillstand), Mieten ~1,5–2 % p. a. Wer mit 4 %+ Wertsteigerung rechnet, rechnet sich das Objekt schön — teste lieber auch ein Szenario mit 1 %.

Nein. Der Rechner läuft komplett in deinem Browser, es gibt keine Datenbank und kein Konto. Wenn du deine Eingaben behalten oder teilen möchtest, klicke auf „Als Link speichern“ — alle Werte werden in den Link kodiert und sind beim Öffnen wieder da.

Weiter rechnen & lernen

Die passenden nächsten Schritte zu beiden Welten.

🏠
Immobilien 1×1 Annuität, Mietrendite, AfA — alle Grundlagen für den ersten Deal.
📈
ETFs Welt-ETFs im Vergleich, Renditedreieck und Depot-Empfehlung.
🔥
FIRE-Rechner Was deine Strategie für die finanzielle Freiheit bedeutet.
⚖️
Depot-Vergleich Lieber ETF statt Immobilie? Den passenden Broker im Vergleich finden.
🎁

Bis zu +635€ Bonus geschenkt

Neues Depot, Girokonto oder Krypto-App? Auf meiner Bonus-Seite sammle ich alle aktuellen Neukunden-Aktionen — in wenigen Minuten sicherst du dir mehrere hundert Euro Prämien.

Zu den Bonus-Links