So rechnet der Vergleich
Eingesetzt: 70.000 € Eigenkapital plus 151.057 € Zuschüsse zur Wohnung. Wohnung: Wert minus Restschuld. Standardbeispiel des Rechners, vor Steuern.
Der Rechner spielt zwei Wege Jahr für Jahr durch. Weg 1: Du kaufst eine Wohnung, finanzierst sie mit Kredit und vermietest sie. Dein Vermögen ist der Wert der Wohnung minus Restschuld, plus ein Depot, falls die Miete mehr einbringt als Rate und Kosten. Weg 2: Du legst dasselbe Geld in einen breit gestreuten ETF.
Der Kern ist der identische Eigenaufwand: Jeder Euro, den du bei der Wohnung zuschießen musst, fließt in der ETF-Variante ins Depot. Im Standardbeispiel fehlen im ersten Jahr 606 € pro Monat, über 25 Jahre summieren sich die Zuschüsse auf 151.057 €. Der ETF bekommt also 70.000 € Startkapital plus genau diese Beträge.
Wohin dein Eigenkapital fließt
Bevor die Wohnung auch nur einen Euro Wertsteigerung bringt, kosten Steuern und Gebühren beim Kauf schon einen großen Teil des Eigenkapitals. Im Standardbeispiel mit 300.000 € Kaufpreis:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Bayern, 3,5 %) | 10.500 € |
| Makler (3,57 %) | 10.710 € |
| Notar und Grundbuch (1,5 %) | 4.500 € |
| Nebenkosten zusammen | 25.710 € |
| Eigenkapital | 70.000 € |
| Davon steckt in der Wohnung | 44.290 € |
Die Grunderwerbsteuer reicht je nach Bundesland von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 %. Im Rechner wählst du dein Bundesland.
Rund 37 % des Eigenkapitals sind damit sofort weg. Ein ETF-Sparplan kostet beim Kauf dagegen fast nichts. Diesen Startnachteil muss die Immobilie über Hebel und Wertsteigerung erst wieder aufholen.
Der Kredithebel
Der stärkste Trumpf der Immobilie: Du investierst überwiegend Geld der Bank. Steigt der Wert der 300.000 €-Wohnung um 2,0 %, sind das 6.000 € im Jahr. Auf deine 70.000 € Eigenkapital gerechnet entspricht das 8,6 %, obwohl die Wohnung selbst nur 2,0 % zulegt.
Dafür zahlst du Zinsen: Bei 3,8 % Sollzins gehen im Standardbeispiel über 25 Jahre 163.441 € an die Bank. Und der Hebel wirkt auch nach unten. Stagniert der Wert, bleibt die Schuld trotzdem voll stehen.
Wer gewinnt wann?
Entscheidend sind zwei Zahlen, die niemand sicher kennt: die Wertsteigerung der Wohnung und die Rendite des ETF. Die Matrix zeigt für das Standardbeispiel, wer nach 25 Jahren vorn liegt und mit welchem Vorsprung, vor Steuern:
| Wertsteigerung | ETF 5 % | ETF 6 % | ETF 7 % | ETF 8 % |
|---|---|---|---|---|
| 0 % p. a. | ETF+301 T€ | ETF+418 T€ | ETF+561 T€ | ETF+736 T€ |
| 1 % p. a. | ETF+217 T€ | ETF+334 T€ | ETF+477 T€ | ETF+652 T€ |
| 2 % p. a. | ETF+109 T€ | ETF+226 T€ | ETF+369 T€ | ETF+544 T€ |
| 3 % p. a. | Immo+27 T€ | ETF+90 T€ | ETF+233 T€ | ETF+408 T€ |
| 4 % p. a. | Immo+198 T€ | Immo+82 T€ | ETF+62 T€ | ETF+237 T€ |
Nur in 3 von 20 Feldern gewinnt die Wohnung, und zwar dort, wo sie kräftig an Wert gewinnt und der ETF eher schwach läuft. Die Mietentwicklung spielt ebenfalls mit:
| Szenario | Immobilie | ETF |
|---|---|---|
| Stagnation 1 % Wert, 1 % Miete | 336.358 € | 852.150 € |
| Standard 2 % Wert, 1,5 % Miete | 443.810 € | 812.916 € |
| Boom-Lage 3 % Wert, 2 % Miete | 579.762 € | 770.994 € |
Vermögen nach 25 Jahren vor Steuern, ETF-Rendite 7 %.
Ein Objekt mit niedrigem Kaufpreisfaktor, also hoher Miete im Verhältnis zum Preis, verschiebt das Bild deutlich zugunsten der Immobilie. Im Rechner siehst du den Faktor im Reiter „Kennzahlen“. Wie du ihn einordnest, steht im Mieten-oder-Kaufen-Rechner.
Hauspreise seit 2015: Auch Betongold fällt
Lange schien es, als kennten Immobilienpreise nur eine Richtung. Zwischen 2015 und 2022 stiegen die Preise für Wohnimmobilien jedes Jahr, 2021 sogar um 11,6 %. Mit den steigenden Bauzinsen kam die Wende.
2023 brachen die Preise ein
Häuserpreisindex für Wohnimmobilien in Deutschland, Veränderung gegenüber dem Vorjahr
2023 fielen die Preise um 8,4 %, so stark wie nie seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Für den Vergleich im Rechner heißt das: Die Wertsteigerung ist keine feste Größe. Teste ruhig auch ein Szenario mit 0 oder 1 % pro Jahr.
Steuern: AfA und Abgeltungsteuer
Bei der vermieteten Wohnung ist die Kaltmiete steuerpflichtig. Abziehen darfst du die Abschreibung (AfA, meist 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr), die Schuldzinsen und die Bewirtschaftungskosten. Solange die Abzüge höher sind als die Miete, entsteht ein Verlust, der deine Einkommensteuer senkt. Im Standardbeispiel sind das im ersten Jahr 2.435 €. Weil die Zinsen sinken und die Miete steigt, dreht das Ergebnis ab Jahr 20 ins Plus und es wird Steuer fällig.
Der große Vorteil kommt am Ende: Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei. Beim ETF fällt beim Verkauf Abgeltungsteuer an, auf Aktien-ETFs dank Teilfreistellung nur auf 70 % des Gewinns. Nach Steuern liegt im Standardbeispiel das ETF-Depot mit 167.373 € vorn:
| Szenario | Immobilie nach Steuern | ETF nach Steuern |
|---|---|---|
| Stagnation | 442.551 € | 739.465 € |
| Standard | 536.271 € | 703.644 € |
| Boom-Lage | 657.550 € | 665.322 € |
Vereinfacht: Grenzsteuersatz 35 %, Steuerwirkung der Vermietung zur ETF-Rendite angelegt, ohne Kirchensteuer und Sonderabschreibungen. Kein Ersatz für eine Steuerberatung.
Jenseits der Zahlen
Beide Wege haben Argumente, die in keiner Formel stehen:
Für die Immobilie
- Kredithebel: Du investierst überwiegend Geld der Bank.
- Zwangssparen: Die Rate kommt jeden Monat, die Disziplin ist eingebaut.
- Sachwert als Schutz gegen Inflation, die Schulden schrumpfen real.
- Nach zehn Jahren steuerfreier Verkauf.
Für den ETF
- Streuung: Tausende Unternehmen weltweit statt ein Objekt in einer Straße.
- Kein Aufwand: kein Mieterwechsel, keine Eigentümerversammlung, kein Rohrbruch.
- Schon ab 25 € im Monat möglich und in Minuten verkauft.
- Keine Nebenkosten von rund 10 % beim Einstieg.
Den passenden Broker für die ETF-Seite findest du im Depot-Vergleich, die Rate für die Immobilie im Baufinanzierungsrechner.
Häufige Fragen zum Vergleich
Es gibt keine pauschale Antwort, nur die Rechnung für deinen Fall. Die Immobilie profitiert vom Kredithebel und davon, dass der Mieter den Kredit mit abbezahlt. Der ETF punktet mit höherer Basisrendite, breiter Streuung und null Aufwand. Im Standardbeispiel des Rechners (300.000 € Kaufpreis, 2,0 % Wertsteigerung, 7,0 % ETF-Rendite) liegt nach 25 Jahren das ETF-Depot vorn.
Nur so ist der Vergleich fair: Wer die Immobilie kauft, steckt Eigenkapital und oft monatliche Zuschüsse hinein, wenn die Miete die Rate nicht deckt. Die ETF-Variante bekommt exakt dieselben Beträge. Bringt die Wohnung Überschüsse, fließen diese bei der Immobilie in ein eigenes Depot. So vergleichst du Strategie gegen Strategie.
Mit 70.000 € Eigenkapital bewegst du eine 300.000 €-Immobilie. Steigt ihr Wert um 2,0 %, sind das 6.000 €, auf dein Eigenkapital gerechnet 8,6 %. Der Hebel wirkt aber in beide Richtungen: Fällt der Wert oder fällt der Mieter aus, trägt dein Eigenkapital den vollen Schlag, während die Bank weiter ihre Rate will.
In der Übersicht des Ergebnisses findest du drei Karten: Stagnation (1 % Wert, 1 % Miete), deine eigenen Annahmen und Boom-Lage (3 % Wert, 2 % Miete). Ein Klick wendet das Szenario an. Faustregel: Gewinnt die Immobilie nur im Boom, kaufst du eher eine Wette als eine Anlage.
Ja, im Reiter Steuern. Die Kaltmiete ist als Einkünfte aus Vermietung steuerpflichtig, abziehen darfst du AfA auf den Gebäudeanteil, Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten. Ein Verlust senkt deine Einkommensteuer, ein Überschuss erhöht sie. Der Verkauf nach zehn Jahren ist steuerfrei. Beim ETF zieht der Rechner 26,375 % Abgeltungsteuer auf 70 % des Gewinns ab (Teilfreistellung). Der Hauptvergleich in der blauen Box ist bewusst vor Steuern.
Langfristige Durchschnitte in Deutschland: Immobilienpreise rund 2 bis 3 % pro Jahr nominal, mit großen regionalen Unterschieden und ganzen Jahrzehnten Stillstand, Mieten rund 1,5 bis 2 %. Wer mit 4 % und mehr Wertsteigerung rechnet, rechnet sich das Objekt schön. Teste lieber auch ein Szenario mit 1 %.
Nein. Der Rechner läuft komplett in deinem Browser. Über „Berechnung als Link kopieren“ stehen alle Werte in der Adresse und lassen sich teilen oder später wieder öffnen.
