🏠 Immobilien-Rechner

Mieten oder Kaufen?

Eigene vier Wände oder lieber zur Miete und das Geld anlegen? Der Rechner kürt einen klaren Gewinner — mit Break-even-Jahr und Vermögens-Chart.

Deine Angaben Alles rechnet live. Probier auch die Szenarien.
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Grunderwerbsteuer + Notar + Makler
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Laufende Kosten & Entwicklung
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vom Immobilienwert, nicht umlagefähig
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Mieten-Alternative
€
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Geldanlage & Zeitraum
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was der Mieter mit angelegtem Geld erzielt
J.
Das Urteil nach 30 Jahren

Mieten bleibt günstiger

Als Mieter:in hast du am Ende 267.806 € mehr Vermögen — vorausgesetzt, du legst die Differenz konsequent an.

Vermögen über die Zeit🏠 Käufer vs. 🔑 Mieter (legt die Differenz an)
Startnach 30 Jahren
🏠 Kaufen
755.304 €
Netto-Vermögen nach 30 J.
  • Immobilienwert724.545 €
  • − Restschuld0 €
  • + Depot30.759 €
VS−267.806 €für Mieten
🔑 Mieten
1,02 Mio. €
angelegtes Vermögen nach 30 J.
  • Eigenkapital + Nebenkosten124.000 €
  • + angelegte Differenzlaufend
  • bei 6 % Rendite1,02 Mio. €
📆 Break-even—im Zeitraum nicht erreicht
🏦 Monatsrate Kauf1.520 €vs. 1.300 € Miete heute
📉 Restschuld0 €schuldenfrei in Jahr 29
🏠 Immobilienwert724.545 €nach 30 J.
💸 Zinsen gesamt205.841 €an die Bank gezahlt
🔑 Eingesetzt zum Start124.000 €EK + Kaufnebenkosten
Wohin floss das Geld des Käufers?über 30 Jahre
Zinsen 205.841 €Tilgung 320.000 €Instandhaltung 162.272 €Nebenkosten 44.000 €

Modellrechnung mit konstanter Rendite, Wert- und Mietsteigerung — die Realität schwankt (Renditereihenfolge- und Anschlusszins-Risiko). Ohne Steuern, ohne Verkaufskosten und ohne individuelle Förderungen. „Invest-the-difference“: Käufer und Mieter haben dasselbe Budget, die Differenz wird angelegt. Alle Angaben ohne Gewähr · keine Anlage-, Kauf- oder Steuerberatung. Deine Eingaben verlassen deinen Browser nicht.

Ehrlich abgewogen

Mehr als nur die Rate

Beide Wege haben Argumente, die in keiner Formel stehen.

👍 Für den Kauf

  • Zwangssparen: Die Tilgung baut automatisch Vermögen auf
  • Wohnen ohne Rate: nach der Abzahlung sinken die Wohnkosten stark
  • Inflationsschutz: Sachwert plus real schrumpfende Schulden
  • Gestaltungsfreiheit und Sicherheit im eigenen Zuhause
  • Selbst genutzt oft steuerfrei beim späteren Verkauf

👎 Fürs Mieten

  • Flexibel: Jobwechsel oder Umzug ohne Verkauf möglich
  • Voll gestreut: 1.400+ Firmen statt ein Objekt in einer Straße
  • Kein Klumpenrisiko, keine 10 % Nebenkosten am Start
  • Die angelegte Differenz arbeitet mit ~7 % statt im Beton
  • Keine Reparaturen, keine Eigentümerversammlung, kein Rohrbruch
FAQ

Häufige Fragen zu Mieten vs. Kaufen

Das hängt vor allem an drei Stellschrauben: Wertsteigerung der Immobilie, Zinsniveau und der Rendite, die der Mieter mit angelegtem Geld erzielt. Der Rechner stellt beide Wege fair gegenüber und zeigt das Jahr, ab dem Kaufen vorn liegt (Break-even) — oder dass Mieten im Zeitraum günstiger bleibt.

Nach der „Invest-the-difference“-Methode: Käufer und Mieter haben in jedem Jahr dasselbe Wohnbudget. Der Mieter startet mit Eigenkapital + Kaufnebenkosten im Depot (also dem Geld, das der Käufer bindet) und legt jede monatliche Differenz an. Verglichen wird am Ende das Netto-Vermögen: beim Käufer Immobilienwert minus Restschuld (plus eventuelles Depot), beim Mieter das angesparte Depot.

Weil der Käufer die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – oft 10–12 %) sofort verliert und zu Beginn viel Zins zahlt. Dieser Vorsprung schmilzt mit der Zeit: Der Käufer tilgt, die Immobilie steigt im Wert, und nach Abzahlung des Kredits wohnt er fast umsonst. Genau diesen Kreuzungspunkt zeigt der Chart.

Langfristiger DE-Durchschnitt: ~2–3 % p. a. nominal, mit großen regionalen Unterschieden und ganzen Jahrzehnten Stillstand. Wer mit 4 %+ rechnet, redet sich den Kauf schön — teste über die Szenario-Buttons auch Stagnation (0,5 %). Faustregel: Gewinnt der Kauf nur im Boom-Szenario, ist es eine Wette, keine sichere Anlage.

Bewusst nein — beide Seiten haben Steuereffekte, die sich stark unterscheiden (selbst genutzte Immobilien sind oft steuerfrei, Kapitalerträge unterliegen der Abgeltungsteuer). Auch Verkaufskosten und das Anschlusszins-Risiko nach der Zinsbindung sind nicht abgebildet. Für die Grundsatz-Entscheidung ist der Brutto-Vergleich aussagekräftig; fürs konkrete Objekt gehört ein Profi dazu.

Nein. Alles läuft im Browser, ohne Konto oder Datenbank. Mit „Als Link speichern“ kodierst du deine Werte in die Adresse und kannst sie teilen oder später wieder öffnen.

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