So vergleicht der Rechner Mieten und Kaufen
Standardbeispiel: 400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, 3,7 % Zins, 1.300 € Kaltmiete. Die Tilgung baut beim Käufer Vermögen auf, beim Mieter wächst das Depot.
Ein ehrlicher Vergleich braucht gleiche Voraussetzungen. Deshalb haben Käufer und Mieter im Rechner in jedem Jahr dasselbe Wohnbudget. Der Käufer zahlt Kreditrate und Instandhaltung, der Mieter seine Miete. Wer günstiger wohnt, legt die Differenz an.
Der Mieter startet außerdem mit dem Geld, das der Käufer beim Kauf bindet: Eigenkapital plus Kaufnebenkosten. Verglichen wird am Ende das Netto-Vermögen – beim Käufer der Immobilienwert minus Restschuld, beim Mieter das Depot. Das Jahr, in dem der Käufer erstmals vorne liegt, ist der Break-even.
Szenarien im Vergleich
Ob Kaufen oder Mieten gewinnt, hängt stark an den Annahmen. Ausgangspunkt ist das Standardbeispiel: 400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, 1.300 € Kaltmiete, 30 Jahre.
| Szenario | Break-even | Vermögen Kaufen | Vermögen Mieten |
|---|---|---|---|
| StandardbeispielWerte wie im Rechner | – | 755.304 € | 1.023.109 € |
| StagnationWert und Miete +0,5 % pro Jahr | – | 477.965 € | 1.179.669 € |
| Boom-LageWert +4 %, Miete +2,5 % pro Jahr | Jahr 5 | 1.322.165 € | 1.032.453 € |
| Hohe ZinsenSollzins 5,5 % statt 3,7 % | – | 838.668 € | 1.438.233 € |
| Höhere Miete1.600 € statt 1.300 € Kaltmiete | Jahr 11 | 872.407 € | 786.321 € |
| Weniger RenditeMieter erzielt 4 % statt 6 % | Jahr 12 | 754.927 € | 603.488 € |
Nach 30 Jahren, ohne Steuern und Verkaufskosten. Sonst gelten jeweils die Werte des Standardbeispiels.
Im Standardbeispiel bleibt Mieten vorne, solange der Mieter die Differenz konsequent anlegt. Kaufen gewinnt vor allem bei steigenden Immobilienpreisen, hohen Mieten oder wenn das angelegte Geld weniger Rendite bringt. Steigen dagegen die Zinsen, kostet der Kauf mehr und der Mieter kann noch mehr anlegen.
Faustregel: der Kaufpreisfaktor
Für eine schnelle Einschätzung teilst du den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Je höher der Faktor, desto teurer ist Kaufen im Verhältnis zum Mieten.
Im Standardbeispiel: 400.000 € ÷ (1.300 € × 12) = 25,6. Das liegt im teuren Bereich – passend dazu, dass der Rechner hier Mieten vorne sieht. Der Faktor ersetzt aber keine Rechnung: Zins, Wertentwicklung und deine Anlagedisziplin entscheiden mit.
Deutschland, Land der Mieter
Wer in Deutschland zur Miete wohnt, ist in guter Gesellschaft. Nur 47,2 % der Menschen leben in den eigenen vier Wänden, das ist der niedrigste Wert aller 27 EU-Länder.
Nirgendwo in der EU wohnen weniger im Eigentum
Anteil der Bevölkerung, die in selbst genutztem Wohneigentum lebt, 2025
Das hat Gründe: ein großer, gut regulierter Mietmarkt, hohe Kaufnebenkosten und ein Steuersystem, das selbst genutztes Eigentum kaum fördert. Ob Kaufen sich für dich lohnt, hängt deshalb weniger am Trend als an deinen Zahlen. Genau die vergleicht der Rechner oben.
Was nicht in der Rechnung steht
Für den Kauf
- Zwangssparen: Die Tilgung baut automatisch Vermögen auf.
- Wohnen ohne Rate: Nach der Abzahlung sinken die Wohnkosten stark.
- Gestaltungsfreiheit und Sicherheit im eigenen Zuhause.
- Selbst genutzt ist ein späterer Verkauf meist steuerfrei.
Fürs Mieten
- Flexibel: Jobwechsel oder Umzug ohne Verkauf möglich.
- Gestreut: Tausende Firmen im Depot statt ein Objekt in einer Straße.
- Keine Nebenkosten von rund 10 % beim Start.
- Keine Reparaturen, keine Eigentümerversammlung.
Die ehrlichste Frage ist oft eine persönliche: Würdest du die gesparte Differenz als Mieter wirklich Monat für Monat anlegen? Wenn nicht, ist die Immobilie als Zwangssparplan oft die bessere Wahl. Die Finanzierung selbst rechnest du mit dem Baufinanzierungsrechner durch.
Häufige Fragen zu Mieten oder Kaufen
Das hängt vor allem an drei Stellschrauben: Wertsteigerung der Immobilie, Zinsniveau und der Rendite, die der Mieter mit angelegtem Geld erzielt. Der Rechner stellt beide Wege fair gegenüber und zeigt das Jahr, ab dem Kaufen vorn liegt (Break-even) – oder dass Mieten im Zeitraum günstiger bleibt.
Nach der „Invest-the-difference“-Methode: Käufer und Mieter haben in jedem Jahr dasselbe Wohnbudget. Der Mieter startet mit Eigenkapital und Kaufnebenkosten im Depot und legt jede monatliche Differenz an. Verglichen wird am Ende das Netto-Vermögen: beim Käufer Immobilienwert minus Restschuld, beim Mieter das Depot.
Weil der Käufer die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – oft 10 bis 12 %) sofort verliert und zu Beginn viel Zins zahlt. Dieser Vorsprung schmilzt mit der Zeit: Der Käufer tilgt, die Immobilie steigt im Wert, und nach Abzahlung des Kredits wohnt er fast umsonst.
Langfristig wird oft mit 2 bis 3 % pro Jahr nominal gerechnet, mit großen regionalen Unterschieden und ganzen Jahrzehnten Stillstand. Teste über die Szenario-Knöpfe auch Stagnation. Gewinnt der Kauf nur im Boom-Szenario, ist es eher eine Wette als eine sichere Rechnung.
Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Als Faustregel gilt: Unter etwa 20 ist Kaufen oft attraktiv, über 25 bis 30 eher teuer. Im Standardbeispiel des Rechners liegt er bei 25,6.
Bewusst nicht. Beide Seiten haben Steuereffekte, die sich stark unterscheiden – selbst genutzte Immobilien sind oft steuerfrei, Kapitalerträge unterliegen der Abgeltungsteuer. Auch Verkaufskosten und das Anschlusszins-Risiko nach der Zinsbindung sind nicht abgebildet.
Nein. Alles läuft im Browser, ohne Konto oder Datenbank. Mit „Berechnung als Link kopieren“ stehen deine Werte in der Adresse und lassen sich teilen oder später wieder öffnen.
