Das Wichtigste in Kürze
- Ein WG-Zimmer kostet im Mittel 510 € warm, in München 850 €.
- Als Mieter brauchst du die Erlaubnis des Vermieters, für ein Zimmer hast du oft einen Anspruch.
- Seit dem BGH-Urteil vom 28.01.2026 gilt: Kein Gewinn über deine anteiligen Kosten, sonst droht die Kündigung.
- Airbnb braucht eine eigene Erlaubnis und oft eine Registriernummer der Stadt.
- Versteuert wird nur der Überschuss nach Abzug der anteiligen Kosten.
Drei Wege zum Untervermieten
- WG-Zimmer dauerhaftEin Mitbewohner zieht für länger ein. Rechtlich der einfachste Weg, ideal über WG-Gesucht.
- Möbliert auf ZeitFür Berufstätige oder Studierende für einige Monate, zum Beispiel über Wunderflats oder HousingAnywhere.
- Kurzzeit an ReisendeTage- oder wochenweise über Airbnb. Bringt pro Nacht mehr, ist aber streng geregelt.
Was ein WG-Zimmer in deiner Stadt kostet
So viel zahlen Mitbewohner im Mittel für ein Zimmer in einer WG mit zwei oder drei Personen, inklusive Nebenkosten:
Das ist die Marktmiete. Was du als Mieter davon tatsächlich verlangen darfst, hängt von deinen eigenen Kosten ab.
Was du als Mieter verlangen darfst
Der Bundesgerichtshof hat am 28.01.2026 entschieden (VIII ZR 228/23): Wer mit der Untermiete mehr einnimmt als seine eigenen Wohnkosten, hat keinen Anspruch auf Erlaubnis. Im entschiedenen Fall zahlte der Mieter 460 € kalt und nahm 962 € von seinen Untermietern, die Kündigung war wirksam. Rechne deshalb deinen fairen Anteil aus:
Damit sparst du rund 5.500 € im Jahr. Für ein möbliertes Zimmer ist ein angemessener Zuschlag üblich, ob der BGH ihn als Gewinn wertet, hat er offengelassen. Ein Gesetz zur Höhe des Möblierungszuschlags („Miete II“) ist geplant, aber noch nicht beschlossen.
Für Eigentümer gilt das nicht: Wer in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus ein Zimmer vermietet, darf die Marktmiete verlangen und damit wirklich etwas dazuverdienen.
Die Erlaubnis des Vermieters
Ohne Erlaubnis geht es nicht: Nach § 540 BGB darfst du als Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Verweigert er sie ohne wichtigen Grund, darfst du mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen.
Anspruch für ein Zimmer: Nach § 553 BGB musst du die Erlaubnis bekommen, wenn du nur einen Teil der Wohnung überlässt und nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Dazu zählen laut BGH der Wunsch, Kosten zu sparen, ein Auslandsaufenthalt oder ein Partner, der auszieht. Das geht sogar bei einer Ein-Zimmer-Wohnung, wenn du einen Teil behältst. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, kann er dir Schadensersatz schulden.
Untermietzuschlag: Der Vermieter darf die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zumutbar ist, etwa weil mehr Wasser verbraucht wird.
Haftung: Du haftest gegenüber deinem Vermieter für alles, was der Untermieter verschuldet, auch wenn die Untervermietung erlaubt war.
Airbnb und Zweckentfremdung
Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt die tageweise Vermietung an Touristen nicht ab (BGH VIII ZR 210/13). Frag deinen Vermieter ausdrücklich. Dazu kommen die Regeln deiner Stadt:
| Stadt | Ganze Wohnung | Nummer im Inserat |
|---|---|---|
| Berlin | Hauptwohnung nur mit Genehmigung | Registriernummer Pflicht |
| München | bis 8 Wochen im Jahr bei Abwesenheit | noch keine |
| Hamburg | bis 8 Wochen im Jahr genehmigungsfrei | Wohnraumschutznummer Pflicht |
| Köln | bis 90 Tage im Jahr genehmigungsfrei | Wohnraum-ID Pflicht |
| Frankfurt | mit Genehmigung bis 6 Wochen im Jahr | bei der Stadt erfragen |
Einzelne Zimmer sind oft leichter: In Berlin ist die Vermietung von bis zu 49 % der eigenen Wohnung genehmigungsfrei, braucht aber eine Registriernummer. In München ist sie unbedenklich, solange weniger als die Hälfte der Wohnfläche betroffen ist. In Frankfurt braucht auch ein Zimmer eine Genehmigung. Verstöße kosten in München und Hamburg bis zu 500.000 € Bußgeld.
Vertrag, Kündigung und Anmeldung
- UntermietvertragHalte Zimmer, Miete, Nebenkosten, Kaution, Hausordnung und Kündigungsfrist schriftlich fest.
- KündigungBei einem möblierten Zimmer in deiner eigenen Wohnung gilt kein Kündigungsschutz: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende.
- AnmeldungDer Untermieter meldet sich beim Bürgeramt an, du stellst als Hauptmieter die Wohnungsgeberbestätigung aus. Wer das unterlässt, riskiert bis 1.000 € Bußgeld.
Steuern
Einkommensteuer: Untermiete zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und gehört in die Anlage V. Versteuert wird nur der Überschuss: Du ziehst die anteilige Miete, Nebenkosten, Plattformgebühren und Möbel ab. Wer nur seine Kosten weitergibt, hat oft kaum Überschuss.
520-€-Regel: Vermietest du nur vorübergehend, kann das Finanzamt mit deinem Einverständnis auf die Besteuerung verzichten, wenn die Einnahmen im Jahr 520 € nicht übersteigen. Für einen dauerhaften Mitbewohner gilt das nicht.
Umsatzsteuer: Dauerhafte Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei. Bei kurzfristiger Vermietung an Reisende fallen 7 % an, als Kleinunternehmer mit höchstens 25.000 € Umsatz im Vorjahr bist du davon befreit.
Übernachtungsteuer und Meldung: Für Gäste auf Zeit verlangen viele Städte eine Abgabe, Berlin 7,5 %, Köln 5 %. In Bayern ist sie verboten. Airbnb meldet deine Einnahmen ans Bundeszentralamt für Steuern.
So startest du
- Erlaubnis einholenSchreib deinem Vermieter, wer einziehen soll und warum. Für Airbnb fragst du ausdrücklich nach Kurzzeitvermietung.
- Fairen Preis berechnenAnteil an Wohnfläche und Gemeinschaftsräumen, dazu ein angemessener Zuschlag für Möbel.
- Inserat schaltenGute Fotos, ehrliche Beschreibung der WG, klare Angaben zu Miete und Einzugsdatum.
- Mitbewohner kennenlernenPersönliches Treffen, Einkommensnachweis oder Bürgschaft, Personalausweis zeigen lassen.
- Vertrag und AnmeldungUntermietvertrag unterschreiben, Kaution vereinbaren, Wohnungsgeberbestätigung ausstellen.
Vor- und Nachteile
Das spricht dafür
- Wohnkosten sinken deutlichIn Großstädten zahlt ein Mitbewohner schnell 500 € und mehr im Monat.
- Kein StartkapitalEin freies Zimmer und ein paar Möbel reichen.
- Anspruch auf ErlaubnisFür ein Zimmer hast du als Mieter oft einen Anspruch, wenn sich deine Lage geändert hat.
- GesellschaftViele schätzen einen Mitbewohner oder Gäste aus aller Welt.
Das spricht dagegen
- Als Mieter kein Gewinn erlaubtVerlangst du mehr als deine anteiligen Kosten, riskierst du die Kündigung.
- Du haftest für den UntermieterSchäden durch den Untermieter musst du gegenüber deinem Vermieter tragen.
- Weniger PrivatsphäreKüche und Bad teilst du mit fremden Menschen.
- Viele Regeln bei KurzzeitRegistriernummer, Tagesgrenzen, Übernachtungsteuer und Umsatzsteuer.
Häufige Fragen zur Untervermietung
Nein. Als Mieter brauchst du nach § 540 BGB die Erlaubnis deines Vermieters. Für ein einzelnes Zimmer hast du nach § 553 BGB oft einen Anspruch darauf, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist, etwa weil du Kosten sparen willst. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne Grund, darfst du außerordentlich kündigen.
Als Mieter höchstens deine anteiligen Wohnkosten. Laut BGH-Urteil vom 28.01.2026 (VIII ZR 228/23) hast du keinen Anspruch auf Erlaubnis, wenn du mit der Untermiete Gewinn machst, und riskierst sogar die Kündigung. Ein angemessener Zuschlag für Möbel ist üblich. Eigentümer dürfen dagegen die Marktmiete verlangen.
Nein. Laut BGH (VIII ZR 210/13) umfasst eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung nicht die tageweise Vermietung an Touristen. Dafür brauchst du eine eigene Zustimmung des Vermieters, dazu gelten die Regeln deiner Stadt gegen Zweckentfremdung.
Ja, als Einkünfte aus Vermietung in der Anlage V. Steuerpflichtig ist nur der Überschuss: Du ziehst die anteilige Miete, Nebenkosten und Möbel ab. Wer nur seine Kosten weitergibt, hat oft kaum Überschuss. Bei nur vorübergehender Untervermietung kann das Finanzamt bis 520 € Einnahmen im Jahr auf die Besteuerung verzichten.
Im Mittel rund 510 € warm an deutschen Hochschulstandorten. In München sind es 850 €, in Berlin und Hamburg 650 €, in Köln 640 € und in Frankfurt 630 € (Moses Mendelssohn Institut und WG-Gesucht, Wintersemester 2026/27).
Wohnt der Untermieter in einem möblierten Zimmer deiner eigenen Wohnung, gilt kein Kündigungsschutz: Du kannst bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen. Bei einem unmöblierten Zimmer gelten längere Fristen.
Der Untermieter muss sich beim Bürgeramt anmelden, du stellst ihm als Hauptmieter die Wohnungsgeberbestätigung aus. Wer das unterlässt oder falsch bestätigt, riskiert ein Bußgeld bis 1.000 €.
