Baufinanzierungsrechner

Monatliche Rate, Zeit bis schuldenfrei, Gesamtzinsen und Restschuld nach der Zinsbindung — mit Nebenkosten und Sondertilgung. Spiel mit der Tilgung.

🏠 Baufinanzierung
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%
Anfängliche Tilgung% p. a.
Monatliche Rate
1.680 €
Darlehen360.000 €Schuldenfrei in28 J. 8 M.Gesamtzinsen217.452 €Rest n. 10 J.273.489 €
Kaufpreis
400.000 €
+ 40.000 € Nebenkosten
Darlehen
360.000 €
82 % der Gesamtkosten
Eigenkapital
80.000 €
18 % Eigenanteil
Gesamtzinsen
217.452 €
über die ganze Laufzeit

So setzt sich die Finanzierung zusammen

Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)440.000 €
🟡 Eigenkapital80.000 €
🔵 Darlehen (Bank)360.000 €

Deine erste Jahresrate (20.160 €)

Zinsen an die Bank12.840 €
Tilgung (dein Vermögen)7.320 €

✨ So liest du das: Mit 2,0 % Anfangstilgung zahlst du 1.680 € im Monat und bist in 28 J. 8 M. schuldenfrei. Anfangs ist der Zinsanteil hoch — mit jeder Rate kippt das Verhältnis zugunsten der Tilgung. 1 % mehr Tilgung oder Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit deutlich.
Die drei Stellschrauben

Was deine Finanzierung wirklich bestimmt

Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung — daran drehst du im Rechner oben.

🟡 1. Eigenkapital: Je mehr du selbst einbringst, desto kleiner das Darlehen und desto besser der Zins. Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du bar zahlen — ideal sind 20 % des Kaufpreises obendrauf.

📈 2. Tilgung: Sie entscheidet über das Tempo. Eine höhere Anfangstilgung hebt die Monatsrate, spart aber über die Jahre fünfstellige Zinsbeträge und bringt dich Jahre früher in die Schuldenfreiheit.

📅 3. Zinsbindung: Sie sichert deinen Zins. Eine lange Bindung schützt vor steigenden Zinsen — danach finanzierst du die Restschuld neu. Plane die Anschlussfinanzierung mit ein.

Finanzherr-Tipp: Stell im Rechner die Tilgung von 2 % auf 3 % — du siehst sofort, wie stark Laufzeit und Gesamtzinsen sinken. Und aktiviere eine kleine jährliche Sondertilgung: Schon 2.400 € im Jahr (200 €/Monat) verkürzen die Laufzeit oft um mehrere Jahre.
FAQ

Häufige Fragen zur Baufinanzierung

Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgung — kompakt erklärt.

Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten (9–12 % aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler) aus eigener Tasche zahlen. Besser sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten: Je mehr Eigenkapital, desto kleiner das Darlehen, desto niedriger der Zins (besserer Beleihungsauslauf) und desto schneller bist du schuldenfrei.

Bei den aktuellen Zinsen gelten 2–3 % Anfangstilgung als Minimum, besser mehr. Die Tilgung bestimmt, wie schnell du das Darlehen abbezahlst: Mit 2 % dauert es grob 30+ Jahre, mit 3 % deutlich weniger. Wichtig: Eine höhere Tilgung erhöht die Monatsrate, spart aber unterm Strich viele tausend Euro Zinsen. Spiel die Tilgung im Rechner durch.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins garantiert ist (üblich: 10, 15 oder 20 Jahre). Nach Ablauf bleibt eine Restschuld, die du über eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Konditionen weiterfinanzierst. In Niedrigzinsphasen sichert eine lange Bindung günstige Zinsen; sie kostet aber meist einen kleinen Aufschlag.

Sehr viel: Die meisten Verträge erlauben jährlich kostenlose Sondertilgungen (oft bis 5 % der Darlehenssumme). Jeder Euro Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und spart über die Restlaufzeit ein Vielfaches an Zinsen — und verkürzt die Zeit bis zur Schuldenfreiheit oft um Jahre. Trag sie im Rechner ein und vergleiche.

Der Sollzins ist der reine Darlehenszins (damit rechnet dieser Rechner die Rate). Der Effektivzins enthält zusätzlich Nebenkosten der Finanzierung (z. B. Bereitstellungszinsen) und macht Angebote vergleichbar. Für den Vergleich mehrerer Banken immer auf den effektiven Jahreszins schauen.

Das hängt von Kaufpreis, Miete, Zins und Anlagerendite ab — pauschal ist keine Antwort richtig. Nutze unseren Immobilie-vs.-ETF-Rechner für den fairen Vergleich. Diese Seite hilft dir, die reine Finanzierung (Rate, Laufzeit, Zinsen) sauber zu durchdringen.

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Von der Finanzierung zur ganzen Vermögensplanung.

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Hinweis: Annuitätendarlehen mit monatlicher Tilgungsverrechnung und konstanter Rate über die gesamte Laufzeit (Sollzins bleibt vereinfacht konstant). Ohne Bereitstellungszinsen, KfW-Förderung oder tilgungsfreie Anlaufzeiten. Modellrechnung, keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.