So funktioniert der Baufinanzierungsrechner
Gib Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und Anfangstilgung ein. Der Rechner ermittelt daraus das Darlehen (Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital), die monatliche Rate und den Tilgungsverlauf eines klassischen Annuitätendarlehens: Die Rate bleibt über die ganze Laufzeit gleich, der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Unter „Nebenkosten und Sondertilgung“ passt du die Kaufnebenkosten an und trägst eine jährliche Sondertilgung ein.
Wichtig für die Planung ist die Restschuld nach der Zinsbindung. Sie musst du danach zu den dann gültigen Zinsen weiterfinanzieren. Steigen die Zinsen bis dahin, wird auch die Rate der Anschlussfinanzierung höher.
Rechenbeispiele: Rate und Laufzeit
So hoch ist die monatliche Rate bei einem Beispielzins von 3,5 % – einmal mit 2 % und einmal mit 3 % Anfangstilgung. Bleibt der Zins bis zum Ende gleich, bist du mit 2 % Tilgung nach 29 Jahren schuldenfrei, mit 3 % schon nach 22 Jahren und 2 Monaten – unabhängig von der Darlehenshöhe.
| Darlehen | Rate bei 2 % Tilgung | Rate bei 3 % Tilgung | Zinsersparnis mit 3 % |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 917 € | 1.083 € | 30.792 € |
| 250.000 € | 1.146 € | 1.354 € | 38.490 € |
| 300.000 € | 1.375 € | 1.625 € | 46.187 € |
| 350.000 € | 1.604 € | 1.896 € | 53.885 € |
| 400.000 € | 1.833 € | 2.167 € | 61.583 € |
| 500.000 € | 2.292 € | 2.708 € | 76.979 € |
Annuitätendarlehen, monatliche Verrechnung, Sollzins 3,5 % über die gesamte Laufzeit (Beispiel, keine aktuelle Kondition).
Ein Prozentpunkt mehr Tilgung erhöht die Rate spürbar, verkürzt die Laufzeit aber um rund ein Drittel und spart fünfstellige Zinsbeträge.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Eine gängige Faustregel lautet: Die Kreditrate sollte höchstens 35 bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Der Rest wird für Lebenshaltung, Rücklagen für Reparaturen am Haus und unerwartete Ausgaben gebraucht.
| Haushaltsnetto | Rate (35 %) | Mögliches Darlehen |
|---|---|---|
| 3.000 € | 1.050 € | rund 230.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | rund 305.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | rund 380.000 € |
| 6.000 € | 2.100 € | rund 460.000 € |
Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung. Dazu kommt dein Eigenkapital; die Kaufnebenkosten solltest du selbst tragen.
Plane zusätzlich einen Puffer ein: Für Instandhaltung rechnet man grob mit 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr, bei älteren Häusern mehr.
Kaufnebenkosten: Damit musst du rechnen
Zum Kaufpreis kommen in Deutschland meist 9 bis 12 % Nebenkosten. Den größten Posten macht die Grunderwerbsteuer aus, die jedes Bundesland selbst festlegt. Dazu kommen rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, meist bis zu 3,57 % Maklerprovision für den Käufer.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
Stand: Oktober 2026. Letzte Änderung: Bremen 5,5 % seit 01.07.2025.
Zinsen und Tilgung im Verlauf
Bei einem Annuitätendarlehen ist die Rate immer gleich hoch – ihre Zusammensetzung ändert sich aber. Am Anfang zahlst du vor allem Zinsen, mit jeder Rate sinkt die Restschuld und damit der Zinsanteil. So sieht das für das Standardbeispiel im Rechner aus: 360.000 € Darlehen, 3,6 % Zins und 2 % Tilgung.
Im ersten Jahr gehen 12.840 € an die Bank und nur 7.320 € in die Tilgung. Erst nach rund 10 Jahren übersteigt die Tilgung den Zinsanteil. Insgesamt zahlst du 217.452 € Zinsen – deshalb lohnt sich jede zusätzliche Tilgung so stark.
Bauzinsen seit 2015: Das Ende des billigen Geldes
Bis 2021 war Baugeld so günstig wie nie: Für Kredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung zahlten Käufer im Schnitt rund 1,1 % effektiv. Dann erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen, und die Bauzinsen haben sich binnen zwei Jahren mehr als verdreifacht.
Baugeld kostet dreimal so viel wie 2021
Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung, Jahresdurchschnitt
Seit 2023 pendeln die Zinsen um 3,5 %, im August 2026 lag der Wert bei 3,81 %. Für deine Planung heißt das: Rechne mit einem realistischen Zins und prüfe im Rechner, was ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung kosten würde.
Die drei wichtigsten Stellschrauben
Eigenkapital
Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du aus eigenen Mitteln zahlen, besser zusätzlich rund 20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto kleiner das Darlehen, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto günstiger meist der Zins.
Tilgung
Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell du schuldenfrei bist. Probier im Rechner 2 % und 3 % aus und vergleiche die Zinsen gesamt – der Unterschied ist meist größer als erwartet.
Zinsbindung
So lange ist dein Sollzins festgeschrieben. Eine längere Bindung bringt Planungssicherheit, kostet aber meist einen kleinen Zinsaufschlag. Achte darauf, dass die Restschuld nach der Bindung zu deinem Einkommen passt, auch wenn die Zinsen bis dahin steigen.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten (rund 9–12 % aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler) aus eigener Tasche zahlen. Besser sind zusätzlich 20 % des Kaufpreises: Je mehr Eigenkapital, desto kleiner das Darlehen, desto niedriger meist der Zins und desto schneller bist du schuldenfrei.
Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung liegt die Rate bei 1.375 € im Monat, mit 3 % Tilgung bei 1.625 €. Mit 2 % Tilgung bist du nach rund 29 Jahren schuldenfrei, mit 3 % nach 22 Jahren und 2 Monaten – vorausgesetzt, der Zins bleibt gleich.
Eine gängige Faustregel: Die Kreditrate sollte höchstens 35–40 % deines Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei 4.000 € netto sind das rund 1.400 € im Monat. Wie viel Darlehen das ermöglicht, hängt von Zins und Tilgung ab; Beispiele stehen oben in der Tabelle „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“.
Üblich sind 2–3 % Anfangstilgung, wer kann, wählt mehr. Die Tilgung bestimmt, wie schnell du das Darlehen abbezahlst. Eine höhere Tilgung erhöht die Monatsrate, spart aber unterm Strich oft viele tausend Euro Zinsen.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins garantiert ist (üblich: 10, 15 oder 20 Jahre). Danach bleibt eine Restschuld, die du über eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanzierst. Eine längere Bindung bringt Planungssicherheit, kostet aber meist einen kleinen Zinsaufschlag.
Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des Immobilienwerts du über das Darlehen finanzierst. Je niedriger er ist, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto bessere Zinsen bekommst du meist. Unter 60 % gibt es oft die günstigsten Konditionen, über 90 % wird es spürbar teurer.
Viel: Die meisten Verträge erlauben jährlich kostenlose Sondertilgungen, oft bis 5 % der Darlehenssumme. Jeder Euro Sondertilgung senkt die Restschuld sofort, spart Zinsen über die gesamte Restlaufzeit und verkürzt die Zeit bis zur Schuldenfreiheit oft um Jahre.
Der Sollzins ist der reine Darlehenszins, damit rechnet dieser Rechner die Rate. Der Effektivzins enthält zusätzlich Kosten des Kredits und macht Angebote vergleichbar. Für den Vergleich mehrerer Banken immer den effektiven Jahreszins nehmen.
Das hängt von Kaufpreis, Miete, Zins und Anlagerendite ab – pauschal ist keine Antwort richtig. Für den direkten Vergleich gibt es den Mieten-oder-Kaufen-Rechner und den Immobilie-vs.-ETF-Rechner.
