Die 10 Begriffe, die du können musst
Wer diese Vokabeln beherrscht, versteht jedes Exposé und jedes Bankgespräch.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar & Grundbuch (~2 %), ggf. Makler (~3,57 %). Zusammen 8–12 % — Geld, das sofort „weg“ ist und erst wieder verdient werden muss.
Annuität
Deine konstante Kreditrate aus Zins + Tilgung. Bei 300.000 € Kredit, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung: 300.000 × 5,8 % = 17.400 €/Jahr = 1.450 €/Monat.
Tilgung
Der Teil der Rate, der die Schuld wirklich abbaut. Weil die Zinslast mit sinkender Restschuld fällt, steigt der Tilgungsanteil automatisch — der „Tilgungsturbo“ der Annuität.
Beleihungswert & EK
Banken finanzieren i. d. R. 80–100 % des Kaufpreises — die Nebenkosten musst du fast immer aus Eigenkapital zahlen. Faustregel: mindestens Nebenkosten + 10–20 % Kaufpreis als EK.
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Schneller Erstfilter: unter 3,5 % wird es schwer, über 5 % ist (in guter Lage) ein Prüf-Kandidat.
Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Die ehrliche Rendite — meist 0,8–1,5 Prozentpunkte unter der Brutto-Variante.
Cashflow
Miete minus Rate, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Positiv = die Wohnung trägt sich selbst; negativ = du schießt monatlich zu und wettest auf Wertsteigerung.
Hausgeld & Rücklage
Bei Eigentumswohnungen: monatliche Zahlung an die WEG (Verwaltung, Instandhaltung). Nicht umlegbare Teile mindern deine Rendite — Protokolle der Eigentümerversammlung lesen!
AfA (Abschreibung)
Den Gebäudeanteil (nicht das Grundstück) schreibst du mit 2–3 % p. a. steuerlich ab. Zusammen mit Zinsen macht das Vermietung steuerlich attraktiv.
Spekulationsfrist
Verkaufst du eine vermietete Immobilie nach 10 Jahren, ist der Wertzuwachs steuerfrei — einer der größten Steuervorteile überhaupt (selbstgenutzt: schon früher).
Die komplette Beispielrechnung
Eine 60-m²-Wohnung für 250.000 € in einer B-Stadt — ehrlich durchgerechnet.
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler 25.000 €
davon 65.000 € Eigenkapital, 210.000 € Kredit 275.000 €
7.920 € pro Jahr 660 € / Monat
7.920 ÷ 250.000 — Erstfilter: knapp 3,2 %
Annuität auf 210.000 € −1.015 € / Monat
nicht umlegbares Hausgeld + Instandhaltung −130 € / Monat
die Wohnung kostet dich monatlich Geld −485 € / Monat
bei 40 % Grenzsteuersatz, grob ≈ +150 € / Monat
deine Wette auf Tilgung + Wertsteigerung ≈ −335 € / Monat
Finanzierung verstehen in 4 Schritten
Der Kredit entscheidet über Erfolg oder Dauerstress — hier sind die Stellschrauben.
Zinsbindung wählen
10, 15 oder 20 Jahre Zinssicherheit: Je länger, desto teurer, aber planbarer. In unsicheren Zinsphasen sind 15+ Jahre der Klassiker. Sondertilgungsrecht (5–10 % p. a.) immer mitverhandeln.
Tilgungssatz festlegen
Mindestens 2 %, besser 2,5–3 % anfängliche Tilgung — sonst zahlst du Jahrzehnte fast nur Zinsen. Faustregel: Zins + Tilgung sollten 30–35 % deines Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Angebote vergleichen
Zwischen Hausbank und Vermittlern (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24) liegen oft 0,2–0,5 Prozentpunkte — bei 300.000 € über 15 Jahre sind das zehntausende Euro.
Restschuld im Blick
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die zum dann gültigen Zins weiterfinanziert wird. Rechne ein Stress-Szenario: Was passiert bei +2 Prozentpunkten Anschlusszins?
Lage, Lage, Lage — aber wie bewertet man sie?
Makro vor Mikro: erst die Stadt, dann die Straße, dann das Objekt.
📍 Gute Zeichen
- Bevölkerungs- und Jobwachstum (Statistikamt, Zensus)
- Unis, Kliniken, diverse Arbeitgeber statt Monostruktur
- ÖPNV-Anschluss & Nahversorgung fußläufig
- Geringer Leerstand, kurze Vermarktungszeiten
- Sanierungsgebiete & Investitionen der Kommune
🚩 Warnsignale
- Schrumpfende Region, Abhängigkeit von einem Arbeitgeber
- „Traumrendite“ 8 %+ — meist Problemlage oder Sanierungsstau
- Hoher Leerstand im Haus, zerstrittene WEG, leere Rücklage
- Erbpacht, ungeklärte Altlasten, Denkmal ohne Konzept
Die 5 klassischen Anfängerfehler
Jeder davon hat schon Vermögen gekostet — alle sind vermeidbar.
1. Rate = Miete gerechnet — und Instandhaltung, Mietausfall, Verwaltung und Anschlusszins vergessen. Immer mit Vollkosten kalkulieren.
2. Emotional gekauft — „Da würde ich selbst wohnen!“ ist kein Investmentkriterium. Zahlen entscheiden, nicht das Bauchgefühl bei der Besichtigung.
3. Ohne Puffer finanziert — wer nach dem Kauf keine 3–6 Monatsraten Reserve hat, ist beim ersten Heizungsschaden im Dispo.
4. WEG-Protokolle ignoriert — die letzten 3 Eigentümerversammlungs-Protokolle verraten Sanierungsstau, Streit und Sonderumlagen im Anflug.
5. Alles auf eine Karte — das gesamte Vermögen in ein Objekt ist maximales Klumpenrisiko. ETF-Basis zuerst, Immobilie als Baustein.
Häufige Fragen zum Immobilien-Einstieg
Eigenkapital, Rendite, Kaufen vs. Mieten — kompakt beantwortet.
Als Daumenregel: die kompletten Kaufnebenkosten (8–12 %) plus 10–20 % des Kaufpreises. Bei einer 300.000-€-Wohnung also rund 55.000–90.000 €. 110-%-Finanzierungen ohne Eigenkapital gibt es, kosten aber deutliche Zinsaufschläge und sind nur für Top-Bonitäten realistisch.
Brutto gilt grob: unter 3,5 % schwierig, 4–5 % solide, über 5 % prüfenswert (Vorsicht: oft Lagerisiko!). Wichtiger ist die Nettorendite nach allen Kosten — und der Cashflow: Trägt sich die Wohnung nach Rate, Verwaltung und Rücklage selbst? Rechne mit unserem Mietrendite-Rechner auf der Immobilien-Seite nach.
Finanziell hängt es von Kaufpreis-Miete-Verhältnis, Zins und deiner Alternative ab: Wer die Eigenkapital-Differenz diszipliniert in ETFs investiert, fährt rechnerisch oft ähnlich oder besser. Kaufen gewinnt durch Zwangssparen, Inflationsschutz der Schulden und emotionale Sicherheit. Der „Immobilie vs. ETF“-Rechner rechnet dir beides durch.
Sie ist der klassische Einstieg: überschaubares Ticket, AfA und Zinsen steuerlich absetzbar, nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf möglich. Dagegen stehen Klumpenrisiko, Verwaltungsaufwand und WEG-Abhängigkeit. Wer es passiver mag: Immobilien-Crowdinvesting oder REITs — mit eigenem Risikoprofil.
Drei Dinge: Instandhaltung (1–2 € je m² monatlich zurücklegen — Dach, Heizung, Bad kommen sicher), nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Mietausfall) und die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung. Wer nur Rate gegen Miete rechnet, rechnet sich reich.
Hohe Zinsen drücken die Kaufpreise — die Gesamtrechnung kann besser sein als im Nullzins-Boom. Entscheidend ist nicht der Zins allein, sondern das Verhältnis von Kaufpreis, Miete und Finanzierungskosten für das konkrete Objekt. Gute Deals gibt es in jeder Zinsphase, schlechte auch.
Weiter lernen & rechnen
Vom Wissen zur konkreten Rechnung.
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Hinweis: Beispielrechnungen sind vereinfacht (u. a. pauschaler Steuereffekt) und ersetzen keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung.