Das Wichtigste in Kürze
- Zum Kaufpreis kommen 8 bis 12 % Nebenkosten, die du fast immer aus Eigenkapital zahlst.
- Am Anfang zahlst du vor allem Zinsen. Erst nach gut zehn Jahren tilgt die Rate mehr, als sie an Zinsen kostet.
- Zu heutigen Preisen tragen sich viele vermietete Wohnungen nicht von selbst. Rechne immer mit Vollkosten.
Lektion 1 von 5
Kaufnebenkosten: das Geld, das sofort weg ist
Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft ein Makler kommen dazu. Dieses Geld steckt nicht im Wert der Wohnung und muss erst über Jahre wieder verdient werden.
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Jedes Bundesland legt sie selbst fest, deshalb kostet dieselbe Wohnung in Düsseldorf deutlich mehr Steuer als in München.
Bayern ist mit Abstand am günstigsten
Grunderwerbsteuer nach Bundesland, in Prozent des Kaufpreises
Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler 3,57 % (Käuferanteil inklusive Mehrwertsteuer). Ohne Makler sinken die Nebenkosten entsprechend.
Die Nebenkosten finanziert kaum eine Bank mit. Plane sie komplett aus Eigenkapital ein und lege 10 bis 20 % des Kaufpreises obendrauf.
Lektion 2 von 5
Finanzierung: der Hebel
Fast jede Immobilie wird mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Die Rate bleibt über die Zinsbindung gleich, aber ihre Zusammensetzung ändert sich jeden Monat: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
Am Anfang zahlst du vor allem Zinsen
Anteil der Tilgung an der Kreditrate von 1.015 € im Monat, in Prozent
Im ersten Jahr fließt nur gut ein Drittel der Rate in die Tilgung. Nach zehn Jahren ist erst ein Viertel des Kredits abbezahlt. Genau deshalb lohnt sich eine höhere Anfangstilgung so sehr. Mit dem Baufinanzierungsrechner spielst du deine eigene Finanzierung durch.
Die vier Stellschrauben
10, 15 oder 20 Jahre Zinssicherheit: länger ist teurer, aber planbarer. In unsicheren Phasen sind 15 Jahre und mehr der Klassiker. Ein Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 % pro Jahr immer mitverhandeln.
Mindestens 2 %, besser 2,5 bis 3 % anfängliche Tilgung. Sonst zahlst du Jahrzehnte fast nur Zinsen. Faustregel: Zins und Tilgung höchstens 30 bis 35 % des Nettoeinkommens.
Zwischen Hausbank und Vermittlern liegen oft 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte. Bei 300.000 € über 15 Jahre sind das schnell zehntausende Euro.
Nach der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die zum dann gültigen Zins weiterläuft. Rechne ein Stress-Szenario: Was passiert bei zwei Prozentpunkten mehr?
Lektion 3 von 5
Rendite und Cashflow: die ehrliche Rechnung
Eine 60-m²-Wohnung für 250.000 € in einer B-Stadt, Zeile für Zeile durchgerechnet. Die Bruttorendite sieht noch ordentlich aus. Spannend wird es, wenn Rate und laufende Kosten dazukommen.
Die Lektion: Zu heutigen Preisen und Zinsen tragen sich viele Objekte nicht von selbst. Du zahlst monatlich zu und verdienst über Tilgung, Steuervorteile und hoffentlich Wertsteigerung.
Das kann aufgehen, ist aber eine Wette mit Hebel. Deshalb: immer mit spitzem Bleistift rechnen, nie mit Makler-Prosa.
So viel legst du in diesem Beispiel nach Steuern jeden Monat drauf.Grobe Rechnung, Steuereffekt pauschal
Ob sich das gegenüber einem ETF-Sparplan lohnt, rechnet der Immobilie-vs.-ETF-Rechner für deine Zahlen durch.
Lektion 4 von 5
Die Lage: erst die Stadt, dann die Straße
Lage, Lage, Lage, das weiß jeder. Aber woran erkennt man sie? Prüfe von groß nach klein: zuerst Region und Stadt, dann das Viertel, dann das Haus und zuletzt die Wohnung.
Gute Zeichen
- Bevölkerungs- und Jobwachstum laut Statistikamt
- Hochschulen, Kliniken und viele Arbeitgeber statt eines einzigen
- Anschluss an Bus und Bahn, Einkaufen zu Fuß
- Wenig Leerstand, kurze Vermarktungszeiten
- Investitionen der Kommune, Sanierungsgebiete
Warnsignale
- Schrumpfende Region, Abhängigkeit von einem Arbeitgeber
- „Traumrendite“ von 8 % und mehr: meist Problemlage oder Sanierungsstau
- Leerstand im Haus, zerstrittene Eigentümer, leere Rücklage
- Erbpacht, ungeklärte Altlasten, Denkmal ohne Konzept
Lektion 5 von 5
Die fünf klassischen Anfängerfehler
Jeder davon hat schon Vermögen gekostet, und alle sind vermeidbar.
- Rate gleich Miete gerechnet
Instandhaltung, Mietausfall, Verwaltung und Anschlusszins vergessen. Immer mit Vollkosten kalkulieren.
- Emotional gekauft
„Da würde ich selbst wohnen!“ ist kein Investmentkriterium. Zahlen entscheiden, nicht das Bauchgefühl bei der Besichtigung.
- Ohne Puffer finanziert
Wer nach dem Kauf keine drei bis sechs Monatsraten Reserve hat, ist beim ersten Heizungsschaden im Dispo.
- Protokolle nicht gelesen
Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung verraten Sanierungsstau, Streit und kommende Sonderumlagen.
- Alles auf eine Karte
Das gesamte Vermögen in einem Objekt ist maximales Klumpenrisiko. Erst die ETF-Basis, dann die Immobilie als Baustein.
A–ZGlossar: die zehn Grundbegriffe
- AfA
- Absetzung für Abnutzung: Den Gebäudeanteil, nicht das Grundstück, schreibst du mit 2 bis 3 % pro Jahr steuerlich ab. Zusammen mit den Zinsen macht das Vermietung steuerlich attraktiv.
- Annuität
- Deine gleichbleibende Kreditrate aus Zins und Tilgung. Bei 300.000 € Kredit, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung: 300.000 × 5,8 % = 17.400 € im Jahr, also 1.450 € im Monat.
- Beleihungswert
- Banken finanzieren meist 80 bis 100 % des Kaufpreises. Die Nebenkosten zahlst du fast immer aus Eigenkapital. Faustregel: mindestens Nebenkosten plus 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital.
- Bruttomietrendite
- Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Schneller Erstfilter: Unter 3,5 % wird es schwer, über 5 % ist das Objekt in guter Lage einen genauen Blick wert.
- Cashflow
- Miete minus Rate, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Positiv heißt, die Wohnung trägt sich selbst. Negativ heißt, du zahlst jeden Monat zu und setzt auf Wertsteigerung.
- Hausgeld
- Bei Eigentumswohnungen die monatliche Zahlung an die Eigentümergemeinschaft für Verwaltung und Instandhaltung. Nicht umlegbare Teile mindern deine Rendite.
- Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 2 %), gegebenenfalls Makler (rund 3,57 %). Zusammen 8 bis 12 %, die sofort weg sind und erst wieder verdient werden müssen.
- Nettomietrendite
- Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Die ehrliche Rendite, meist 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
- Spekulationsfrist
- Verkaufst du eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren, ist der Wertzuwachs steuerfrei. Bei Selbstnutzung gilt eine kürzere Frist.
- Tilgung
- Der Teil der Rate, der die Schuld wirklich abbaut. Weil die Zinslast mit sinkender Restschuld fällt, steigt der Tilgungsanteil automatisch.
?Häufige Fragen zum Immobilien-Einstieg
Als Daumenregel: die kompletten Kaufnebenkosten (8 bis 12 %) plus 10 bis 20 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 € also rund 55.000 bis 90.000 €. Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital gibt es, sie kosten aber deutliche Zinsaufschläge und sind nur für sehr gute Bonitäten realistisch.
Brutto gilt grob: unter 3,5 % schwierig, 4 bis 5 % solide, über 5 % prüfenswert, wobei hohe Renditen oft ein Lagerisiko anzeigen. Wichtiger ist die Nettorendite nach allen Kosten und der Cashflow: Trägt sich die Wohnung nach Rate, Verwaltung und Rücklage selbst?
Finanziell hängt es vom Verhältnis aus Kaufpreis und Miete, vom Zins und von deiner Alternative ab. Wer die Differenz diszipliniert in ETFs anlegt, fährt rechnerisch oft ähnlich gut. Kaufen punktet mit Zwangssparen, Schutz vor Mieterhöhungen und emotionaler Sicherheit. Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner rechnet beides durch.
Sie ist der klassische Einstieg: überschaubarer Kaufpreis, Abschreibung und Zinsen steuerlich absetzbar, nach zehn Jahren steuerfreier Verkauf möglich. Dagegen stehen Klumpenrisiko, Verwaltungsaufwand und die Abhängigkeit von der Eigentümergemeinschaft. Wer es passiver mag, schaut sich Immobilien-Crowdinvesting oder REITs an.
Drei Dinge: Instandhaltung (1 bis 2 € je m² im Monat zurücklegen), nicht umlegbare Kosten wie Verwaltung und Mietausfall und die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung. Wer nur Rate gegen Miete rechnet, rechnet sich reich.
Hohe Zinsen drücken die Kaufpreise, die Gesamtrechnung kann besser sein als im Nullzins-Boom. Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis, Miete und Finanzierungskosten für das konkrete Objekt. Gute Gelegenheiten gibt es in jeder Zinsphase, schlechte auch.
