Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar & Grundbuch (~2 %), ggf. Makler (~3,57 %). Zusammen 8–12 % — Geld, das sofort „weg“ ist und erst wieder verdient werden muss.
🎓 Anlegen · Wissen
Immobilien 1×1
Annuität, Mietrendite, AfA — alle Grundlagen verständlich erklärt, plus die komplette Beispielrechnung für deine erste vermietete Wohnung.
10 Grundbegriffe 1 ehrliche Rechnung 🧱 Betongold-Basics
Annuität
Deine konstante Kreditrate aus Zins + Tilgung. Bei 300.000 € Kredit, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung: 300.000 × 5,8 % = 17.400 €/Jahr = 1.450 €/Monat.
Tilgung
Der Teil der Rate, der die Schuld wirklich abbaut. Weil die Zinslast mit sinkender Restschuld fällt, steigt der Tilgungsanteil automatisch — der „Tilgungsturbo“ der Annuität.
Beleihungswert & EK
Banken finanzieren i. d. R. 80–100 % des Kaufpreises — die Nebenkosten musst du fast immer aus Eigenkapital zahlen. Faustregel: mindestens Nebenkosten + 10–20 % Kaufpreis als EK.
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Schneller Erstfilter: unter 3,5 % wird es schwer, über 5 % ist (in guter Lage) ein Prüf-Kandidat.
Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Die ehrliche Rendite — meist 0,8–1,5 Prozentpunkte unter der Brutto-Variante.
Cashflow
Miete minus Rate, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Positiv = die Wohnung trägt sich selbst; negativ = du schießt monatlich zu und wettest auf Wertsteigerung.
Hausgeld & Rücklage
Bei Eigentumswohnungen: monatliche Zahlung an die WEG (Verwaltung, Instandhaltung). Nicht umlegbare Teile mindern deine Rendite — Protokolle der Eigentümerversammlung lesen!
AfA (Abschreibung)
Den Gebäudeanteil (nicht das Grundstück) schreibst du mit 2–3 % p. a. steuerlich ab. Zusammen mit Zinsen macht das Vermietung steuerlich attraktiv.
Spekulationsfrist
Verkaufst du eine vermietete Immobilie nach 10 Jahren, ist der Wertzuwachs steuerfrei — einer der größten Steuervorteile überhaupt (selbstgenutzt: schon früher).
🧾 Mit spitzem Bleistift
Die komplette Beispielrechnung
Eine 60-m²-Wohnung für 250.000 € in einer B-Stadt — Zeile für Zeile ehrlich durchgerechnet.
Vermietete EigentumswohnungKaufpreis 250.000 € · 65.000 € Eigenkapital · 3,8 % Zins
Kaufpreis60-m²-Wohnung, B-Stadt 250.000 €
+ Nebenkosten (10 %)Grunderwerbsteuer, Notar, Makler 25.000 €
= Gesamtinvestitiondavon 65.000 € Eigenkapital, 210.000 € Kredit 275.000 €
Kaltmiete (11 €/m²)7.920 € pro Jahr 660 € / Monat
Bruttomietrendite7.920 ÷ 250.000 — Erstfilter: knapp 3,2 %
− Kreditrate (3,8 % + 2 %)Annuität auf 210.000 € −1.015 € / Monat
− Verwaltung & Rücklagenicht umlegbares Hausgeld + Instandhaltung −130 € / Monat
= Cashflowdie Wohnung kostet dich monatlich Geld −485 € / Monat
Steuereffekt (AfA + Zinsen)bei 40 % Grenzsteuersatz, grob ≈ +150 € / Monat
= Effektiver Zuschussdeine Wette auf Tilgung + Wertsteigerung ≈ −335 € / Monat
Die ehrliche Lektion: Zu heutigen Preisen und Zinsen tragen sich viele Objekte nicht von selbst — du investierst monatlich zu und verdienst über Tilgung, Steuervorteile und (hoffentlich) Wertsteigerung. Das kann aufgehen, ist aber eine gehebelte Wette. Deshalb: immer mit spitzem Bleistift rechnen, nie mit Makler-Prosa.
Der Hebel
Finanzierung verstehen in 4 Schritten
Der Kredit entscheidet über Erfolg oder Dauerstress — hier sind die vier Stellschrauben.
1
Zinsbindung wählen
10, 15 oder 20 Jahre Zinssicherheit: länger = teurer, aber planbarer. In unsicheren Phasen sind 15+ Jahre der Klassiker. Sondertilgungsrecht (5–10 % p. a.) immer mitverhandeln.
2
Tilgungssatz festlegen
Mindestens 2 %, besser 2,5–3 % anfängliche Tilgung — sonst zahlst du Jahrzehnte fast nur Zinsen. Faustregel: Zins + Tilgung höchstens 30–35 % des Nettoeinkommens.
3
Angebote vergleichen
Zwischen Hausbank und Vermittlern (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24) liegen oft 0,2–0,5 Prozentpunkte — bei 300.000 € über 15 Jahre sind das zehntausende Euro.
4
Restschuld im Blick
Nach der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die zum dann gültigen Zins weiterläuft. Rechne ein Stress-Szenario: Was passiert bei +2 Prozentpunkten Anschlusszins?
Lage, Lage, Lage
Wie bewertet man eine Lage?
Makro vor Mikro: erst die Stadt, dann die Straße, dann das Objekt.
📍 Gute Zeichen
- Bevölkerungs- und Jobwachstum (Statistikamt, Zensus)
- Unis, Kliniken, diverse Arbeitgeber statt Monostruktur
- ÖPNV-Anschluss & Nahversorgung fußläufig
- Geringer Leerstand, kurze Vermarktungszeiten
- Sanierungsgebiete & Investitionen der Kommune
🚩 Warnsignale
- Schrumpfende Region, Abhängigkeit von einem Arbeitgeber
- „Traumrendite“ 8 %+ — meist Problemlage oder Sanierungsstau
- Hoher Leerstand im Haus, zerstrittene WEG, leere Rücklage
- Erbpacht, ungeklärte Altlasten, Denkmal ohne Konzept
Vermeidbar
Die 5 klassischen Anfängerfehler
Jeder davon hat schon Vermögen gekostet — und alle sind vermeidbar.
1
Rate = Miete gerechnet
Instandhaltung, Mietausfall, Verwaltung und Anschlusszins vergessen. Immer mit Vollkosten kalkulieren.
2
Emotional gekauft
„Da würde ich selbst wohnen!“ ist kein Investmentkriterium. Zahlen entscheiden, nicht das Bauchgefühl bei der Besichtigung.
3
Ohne Puffer finanziert
Wer nach dem Kauf keine 3–6 Monatsraten Reserve hat, ist beim ersten Heizungsschaden im Dispo.
4
WEG-Protokolle ignoriert
Die letzten 3 Eigentümerversammlungs-Protokolle verraten Sanierungsstau, Streit und Sonderumlagen im Anflug.
5
Alles auf eine Karte
Das gesamte Vermögen in ein Objekt ist maximales Klumpenrisiko. ETF-Basis zuerst, Immobilie als Baustein.
FAQ
Häufige Fragen zum Immobilien-Einstieg
Eigenkapital, Rendite, Kaufen vs. Mieten — kompakt beantwortet.
Als Daumenregel: die kompletten Kaufnebenkosten (8–12 %) plus 10–20 % des Kaufpreises. Bei einer 300.000-€-Wohnung also rund 55.000–90.000 €. 110-%-Finanzierungen ohne Eigenkapital gibt es, kosten aber deutliche Zinsaufschläge und sind nur für Top-Bonitäten realistisch.
Brutto gilt grob: unter 3,5 % schwierig, 4–5 % solide, über 5 % prüfenswert (Vorsicht: oft Lagerisiko!). Wichtiger ist die Nettorendite nach allen Kosten — und der Cashflow: Trägt sich die Wohnung nach Rate, Verwaltung und Rücklage selbst? Rechne mit unserem Mietrendite-Rechner auf der Immobilien-Seite nach.
Finanziell hängt es von Kaufpreis-Miete-Verhältnis, Zins und deiner Alternative ab: Wer die Eigenkapital-Differenz diszipliniert in ETFs investiert, fährt rechnerisch oft ähnlich oder besser. Kaufen gewinnt durch Zwangssparen, Inflationsschutz der Schulden und emotionale Sicherheit. Der „Mieten oder Kaufen“-Rechner rechnet dir beides durch.
Sie ist der klassische Einstieg: überschaubares Ticket, AfA und Zinsen steuerlich absetzbar, nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf möglich. Dagegen stehen Klumpenrisiko, Verwaltungsaufwand und WEG-Abhängigkeit. Wer es passiver mag: Immobilien-Crowdinvesting oder REITs — mit eigenem Risikoprofil.
Drei Dinge: Instandhaltung (1–2 € je m² monatlich zurücklegen — Dach, Heizung, Bad kommen sicher), nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Mietausfall) und die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung. Wer nur Rate gegen Miete rechnet, rechnet sich reich.
Hohe Zinsen drücken die Kaufpreise — die Gesamtrechnung kann besser sein als im Nullzins-Boom. Entscheidend ist nicht der Zins allein, sondern das Verhältnis von Kaufpreis, Miete und Finanzierungskosten für das konkrete Objekt. Gute Deals gibt es in jeder Zinsphase, schlechte auch.
Weiter lernen & rechnen
Vom Wissen zur konkreten Rechnung.
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Immobilien-Guide Alle Wege ins Betongold — mit Mietrendite- und Eigenheim-Rechner.
⚖️ Immobilie vs. ETF Der Rechner: vermietete Wohnung gegen ETF-Depot — was bringt mehr?
🔑 Mieten oder Kaufen Der direkte Vergleich: lohnt sich der Kauf fürs Eigenheim — oder lieber mieten?
👥 Crowdinvesting Mit kleinen Beträgen passiv in Immobilienprojekte investieren.
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Hinweis: Beispielrechnungen sind vereinfacht (u. a. pauschaler Steuereffekt) und ersetzen keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung.