Immobilien

Vermögen in Immobilien zu investieren, gilt als eine der lukrativsten Kapitalanlagen überhaupt. Das kommt jedoch nicht von ungefähr: Im Gegensatz zu vielen klassischen Anlageformen versprechen Immobilien eine höhere Rendite abzuwerfen.

In diesem Beitrag erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Informationen, wenn Sie mit der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage beginnen möchten.

 

Was versteht man unter einer „Immobilie als Kapitalanlage“?

In Immobilien als Kapitalanlagen zu investieren, bedeutet, dass man eine Immobilie zuerst erwirbt, um diese dann anschießend zu vermieten und aus den Mieteinnahmen Gewinn erwirtschaftet. Zu den Immobilien zählen sowohl gewerbliche Immobilien als auch private Immobilien wie beispielsweise Eigentumswohnungen oder Häuser. Der Investor hat hierbei die Wahl zwischen einer bestehenden Immobilie oder einem Grundstück, auf welches man ein Objekt bauen kann.

 

Für wen eignen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Auf die Frage, für wen sich Immobilien als Kapitalanlage eignen, gibt es keine pauschale Antwort, da hierbei mehrere Faktoren eine Rolle spielen. Zu den wichtigsten gehören:

• Eigenkapital
• Risikobereitschaft
• Renditeerwartung
• Investitionsaufwand

 

Eigenkapital

Wer in eine Immobilie investieren möchte, benötigt in aller Regel Eigenkapital. Üblicherweise wird verlangt, dass das Eigenkapital zumindest die Kaufnebenkosten decken kann.

Zu Eigenkapital zählt:

• Ersparnisse
• Barvermögen
• Bausparguthaben
• Lebensversicherungen
• Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere
• Immobilien

 

Die Bankenfinanzerung stellt die Grundvoraussetzung für den Erwerb einer Immobilie dar, wobei hier meist ein Eigenkapitalanteil in Höhe von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises vorgegeben wird.

 

Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital?

Die Investition in eine Immobilie ohne Eigenkapital ist möglich, jedoch nicht unbedingt empfehlenswert. Obwohl kein Eigenkapital zwingend vorhanden sein muss, besteht aber die Voraussetzung, dass der Investor ein gutes Einkommen hat. Diese Vorgehensweise ist deshalb nicht ratsam, weil sie mit einem größeren Risiko verbunden ist und der Zinssatz bei solch einer Art der Finanzierung deutlich höher ausfallen würde.

 

Risikobereitschaft

Wird eine Immobilie gekauft, ist das auch immer mit einem bestimmten Risiko verbunden.   Denn mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit kann auch der Fall eintreten, dass die Realität vom Plan bzw der eigenen Vorstellung abweicht. Im schlimmsten Fall kann das bei der Investition in eine Immobilie die Insolvenz oder die Zwangsversteigerung bei einer Investition in Privatvermögen sein.

 

Die 3 wesentlichsten Risiken im Überblick:

 

Objektrisiko: Die Immobilie wird an einem Standort gekauft, wo zu wenig Nachfrage besteht.

 

➞ Tipp: Die Nachfrage ist am höchsten innerhalb von Städten mit einer hohen (steigenden) Einwohnerzahl.

 

Risiko von Mietern: Der Mieter kann zahlungsunfähig werden.

➞ Tipp: Als Vermieter hat man das Recht, die Vorlage bestimmter Dokumente (zB Nebenkostenabrechnung) zu verlangen, die mehr Aufschluss über die Zahlungsfähigkeit des Mieters geben.

 

Finanzierungsrisiko: Hier stellt sich beispielsweise die Frage, wie sicher ist der eigene Arbeitsplatz, und wie hoch wird das Einkommen in Zukunft sein.

➞ Tipp: Ausreichend Rücklagen bilden, sodass man am besten mindestens 6 Monate überbrücken kann.

 

Renditeerwartung

 

Kapitalanleger investieren in Immobilien mit der Hoffnung auf gute Renditen. Oftmals wird jedoch die langfristige Wertsteigerung von Immobilien überschätzt. Das liegt mitunter auch daran, dass sich die Renditen im Laufe der Jahre verändern, weshalb es wichtig ist, sich vor der Investition mit der Entwicklung der Rendite auseinanderzusetzen. Zu diesem Punkt mehr im Abschnitt Rendite.

 

Investitionsaufwand

Der Investitionsaufwand gehört zu den wichtigsten Faktoren, die man sich vor einer Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage detailliert ansehen sollte. Neben dem Kaufpreis bzw den Herstellungskosten für Neubauten zählen zu den Investitionskosten die sogenannten Erwerbsnebenkosten, die etwa 10 Prozent aller Kosten ausmachen.

 

Zu den Erwerbsnebenkosten gehören insbesondere:

• Grunderwerbssteuer
• Maklergebühren
• Notargebühren
• Grundbucheintragungsgebühren
• Mögliche Reparaturkosten
• Instandhaltungskosten

 

Hier sollte man immer ein finanzielles Polster für ungeplante Folge- oder Mehrkosten haben.

➜ Faustformel: 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwandes sollen als Vermögensrückhalt dienen.

 

Grundsätzlich empfiehlt sich bei der Immobilie als Kapitalanlage, konservativ zu kalkulieren. Das bedeutet, die Finanzierung sollte so aufgebaut sein, dass der Vermieter auch bei zum Beispiel einer leer stehenden Wohnung oder Haus über einige Monate hinweg, dies mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann.

 

Checkliste für Einsteiger

• Setzen Sie sich mit Ihrer Bank in Verbindung, um Ihr Eigenkapital durchzurechnen, um zu sehen, welche Möglichkeiten Ihnen offen stehen. Am besten holen Sie sich hierfür mehrere Angebote von verschiedenen Geldinstituten ein.
• Vorsicht Kostenfalle: Behalten Sie immer die anfallenden Nebenkosten im Hinterkopf.
• Recherchieren Sie nach der Entwicklung der Preise und setzen sich mit der Marktsituation auseinander.
• Überprüfen Sie auch immer die Infrastruktur und holen sich wichtige Informationen über den Standort ein, wie Freizeitangebote, öffentliche Verkehrsmittel, und Einkaufszentren.
• Besichtigen Sie das Haus immer, bevor Sie sich dafür entscheiden.

 

 

Welche Möglichkeiten, Immobilien als Geldanlagen zu nutzen, gibt es?

Für die Investition in Immobilien als Kapitalanlage gibt es mehrere Möglichkeiten. Welche Art für einen persönlich jedoch in Frage kommt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:

• Wie groß ist die Bereitschaft, Risiko einzugehen?
• Wie viel Kapital kann investiert werden?
• Wie lange ist der Anlagehorizont?
• Wo soll genau investiert werden?

 

Abhängig von den Antworten auf diese Fragen, können verschiedene Anlageklassen zur Auswahl stehen.

Ein Überblick über die unterschiedlichen Optionen:

 

Direktinvestition

Die Direktinvestition bietet eine Möglichkeit für Investoren, die eine größere Summe Eigenkapital anlegen möchten und vorhaben, Eigentümer einer kompletten Immobilie zu sein.

Zu den Direktinvestitionen zählen:

• Wohnung
• Mehrfamilienhaus (oder auch Zinshaus genannt)
• Pflegeimmobilien
• Studentenwohnung
• Gewerbeimmobilie (wie zB ein Büro)
• Ferienimmobilie

 

Indirekte Investition

Die indirekte Investition bietet eine Möglichkeit dann, wenn man kleinere Beiträge auf eine Anlage in Immobilien setzen möchte.

Zu den indirekten Investitionen zählen:

• Crowdfunding
• Crowdinvesting
• Immobilienanleihen
• Immobilienfonds
• Immobilienaktien

 

Rendite

Als Rendite wird der Ertrag bezeichnet, den eine Immobilie über ein Jahr hinweg abwirft. Wer sein Vermögen gut anlegen will, sollte daher einen genauen Blick auf die mögliche Rendite richten. Vor vielen Jahren galt für Immobilien als Kapitalanlage üblicherweise eine Rendite von fünf Prozent. Dadurch dass in vielen Gebieten die Kaufpreise stark gestiegen sind, sich der Mietpreis im Gegensatz dazu aber nicht proportional erhöhte, haben sich die Renditen dahingehend geändert, dass heute ein üblicher Prozentsatz von 2,5 Prozent gilt.

Für den Kauf einer Immobilie als Anlage, muss man zwei Kennziffern wissen:

• Den Kaufpreisfaktor
• Die Rendite

 

Der Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor, oder auch als Vervielfältiger genannt, gibt an, wie viele Jahreskaltmieten benötigt werden, um den Kaufpreis zu finanzieren. Vor vielen Jahren, bevor es zum Anstieg der Kaufpreise kam, galt ein Vervielfältiger von 20 Jahren. Durch den Anstieg der Kaufpreise ist heute eher eine Miete von 25 Jahren üblich. Befindet sich die Immobilie in sehr guten Lagen beliebter Großstädte, kann der Wert sich auch auf 30 erhöhen.

 

Die Rendite

Die Rendite stellt die zweite Kennziffer dar. Diese ergibt sich aus den Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis.

Um die Rendite auszurechnen, sind zwei wichtige Faktoren zu beachten: Die Einnahmen und die Ausgaben. Man zieht die Kosten von den Einnahmen ab und was unterm Strich noch übrig bleibt, ist die Rendite.

 

Fazit

In eine Immobilie zu investieren, stellt also keine Angelegenheit dar, die man schnell nebenbei erledigen kann. Es benötigt eine finanzielle Grundlage, sorgfältige Recherche, die Bereitschaft, sich mit der Materie auseinanderzusetzen und natürlich Geduld. Eine Immobilie als Kapitalanlage bietet aber auf lange Sicht unzählige Vorteile, wie zB eine gute Altersvorsorge und besondere Steuervorteile, die sich definitiv lohnen.